宏观调控未抑制房市发展 地产上市公司身价暴涨
发布日期：2007-6-8 下午 01:15:00 文章来源：转载 进入论坛
尽管基于房地产的宏观调控已经历两年有余，但就目前现实来看，庞大的地产上市公司群体似乎并未受其影响。恰恰相反，过去两年甚至成为一批地产公司自创建以来发展最为迅猛的阶段。
基于上述的原因，地产公司正日益在资本市场中如鱼得水，频获追捧。
刚进入6月，香港市场再度弥漫内地可能再次实行宏观调控的传言，致使在港上市的一些内地房产股出现下跌行情。随后一些海外投行发布的研究报告均力挺地产股，瑞银董事总经理兼香港研究部主管陆东日前明确表示看好地产股。
高盛则首次为内地房产股作出2009年的盈利预测，并将这些股份的目标价重新以2008年底的预测每股资产净值计算，因此，包括首创置业(2868.HK)、富力地产(2777.HK)等在内的多家内地房产股的目标价均较目前有20%以上的涨幅。
受这些投行言论的影响，内地房产股的下跌行情并未持续，中国海外(0688.HK)及华润置地随后均出现了较大幅度的上涨。
一中证券联席董事黄伟康表示，虽然有传将再推出打压措施，但对香港上市的内地房产股暂时影响不大，主要由于部分大行评级报告仍然看好，中国海外及华润置地目前的估值相对也较为理想，其中中国海外预期市盈率只有21倍，令该类股份仍然可以维持强劲走势。
事实的发展证明，宏观调控给房产上市公司带来了实际的“好处”，而不只是上述这些冠冕堂皇的表态而已。
宏调下的暴利
日前，在港庆祝上市两周年的富力地产已开始积极谋划回归A股事宜。上市两年，富力地产几乎以三步并作两步的速度发展，根据此前公布的公司2006年年报，富力地产营业额达到101.87亿元，增幅达74%，毛利润和经营净利润分别暴涨110%和135%。
如果说两年前在全国范围内还没有足够知名度的话，富力地产已在过去两年里将公司的地产开发版图扩大至9个城市，今年其主要的目标是“攻”下上海。“两年100亿元用于长三角买地，目前在上海我们几乎已与各个区都有接触。”最近刚空降上海的富力地产元老级人物吕劲对媒体夸下海口。
如果将富力地产过去两年营业额及毛利润的增长速度与早前一度和万科A(行情论坛)齐肩的合生创展进行比较，合生创展的发展步伐已开始落后于富力地产。根据合生创展2006年年报，公司2006年的营业额为69.2亿港元，较上一年度的61.3亿港元仅增长不足13%，而毛利润的增长幅度也仅24%。
即便如此，合生创展2006年度的合约销售额也达到了113.68亿港元，较2005年的63.58亿港元仍有将近50%的增幅。
A股上市的房地产企业最近两年的日子也非常好过。根据统计，万科A的净利润增长率高达57.75%，招商地产(行情论坛)和金地集团(行情论坛)的净利润增长率也在40%左右。
从目前已公开的数据看，在宏观调控加压的2006年，无论是A股的上市公司，还是香港挂牌的内地房产股，其净利润的增长速度都远高于营业额的增长速度。除万科的主营收入增长率高达80%以上外，金地集团和招商地产的主营业务收入增长率均未超过20%，但同样有较高的净利润增长率。
而在香港上市的内地房产股，除了上文提及的富力地产，其净利润的增长幅度接近营业额增长率的两倍外，华润置地2006年的营业额及净利润分别为39.37亿及8.59亿港元，较2005年分别增长45.4%和123.3%，其净利润的增长速度已接近营业额增长率的3倍。
这意味着，在过去两年的宏观调控下，房地产上市公司的利润仍录得较大幅度的增长，调控政策并没有对房价产生抑制的效果，从利润的增长幅度看，这些房地产上市公司开发项目所在的城市，房价均有不同程度的上涨，即使有房价下调的，其幅度也不足以影响公司利润的增长。
唱多房产
亚洲私人房地产协会(AREA)日前也加入唱多内地房地产的行列，并表示，中国住宅市场今年余下时间内可能以5%~10%的速度平稳增长，其联合董事Nick Loup认为，中国住宅市场得以保持上述健康增长速度得益于政府实施的旨在确保市场持续性、健康发展的前瞻性举措。
基于上述的原因，地产公司正日益在资本市场中如鱼得水，频获追捧。
刚进入6月，香港市场再度弥漫内地可能再次实行宏观调控的传言，致使在港上市的一些内地房产股出现下跌行情。随后一些海外投行发布的研究报告均力挺地产股，瑞银董事总经理兼香港研究部主管陆东日前明确表示看好地产股。
高盛则首次为内地房产股作出2009年的盈利预测，并将这些股份的目标价重新以2008年底的预测每股资产净值计算，因此，包括首创置业(2868.HK)、富力地产(2777.HK)等在内的多家内地房产股的目标价均较目前有20%以上的涨幅。
受这些投行言论的影响，内地房产股的下跌行情并未持续，中国海外(0688.HK)及华润置地随后均出现了较大幅度的上涨。
一中证券联席董事黄伟康表示，虽然有传将再推出打压措施，但对香港上市的内地房产股暂时影响不大，主要由于部分大行评级报告仍然看好，中国海外及华润置地目前的估值相对也较为理想，其中中国海外预期市盈率只有21倍，令该类股份仍然可以维持强劲走势。
事实的发展证明，宏观调控给房产上市公司带来了实际的“好处”，而不只是上述这些冠冕堂皇的表态而已。
宏调下的暴利
日前，在港庆祝上市两周年的富力地产已开始积极谋划回归A股事宜。上市两年，富力地产几乎以三步并作两步的速度发展，根据此前公布的公司2006年年报，富力地产营业额达到101.87亿元，增幅达74%，毛利润和经营净利润分别暴涨110%和135%。
如果说两年前在全国范围内还没有足够知名度的话，富力地产已在过去两年里将公司的地产开发版图扩大至9个城市，今年其主要的目标是“攻”下上海。“两年100亿元用于长三角买地，目前在上海我们几乎已与各个区都有接触。”最近刚空降上海的富力地产元老级人物吕劲对媒体夸下海口。
如果将富力地产过去两年营业额及毛利润的增长速度与早前一度和万科A(行情论坛)齐肩的合生创展进行比较，合生创展的发展步伐已开始落后于富力地产。根据合生创展2006年年报，公司2006年的营业额为69.2亿港元，较上一年度的61.3亿港元仅增长不足13%，而毛利润的增长幅度也仅24%。
即便如此，合生创展2006年度的合约销售额也达到了113.68亿港元，较2005年的63.58亿港元仍有将近50%的增幅。
A股上市的房地产企业最近两年的日子也非常好过。根据统计，万科A的净利润增长率高达57.75%，招商地产(行情论坛)和金地集团(行情论坛)的净利润增长率也在40%左右。
从目前已公开的数据看，在宏观调控加压的2006年，无论是A股的上市公司，还是香港挂牌的内地房产股，其净利润的增长速度都远高于营业额的增长速度。除万科的主营收入增长率高达80%以上外，金地集团和招商地产的主营业务收入增长率均未超过20%，但同样有较高的净利润增长率。
而在香港上市的内地房产股，除了上文提及的富力地产，其净利润的增长幅度接近营业额增长率的两倍外，华润置地2006年的营业额及净利润分别为39.37亿及8.59亿港元，较2005年分别增长45.4%和123.3%，其净利润的增长速度已接近营业额增长率的3倍。
这意味着，在过去两年的宏观调控下，房地产上市公司的利润仍录得较大幅度的增长，调控政策并没有对房价产生抑制的效果，从利润的增长幅度看，这些房地产上市公司开发项目所在的城市，房价均有不同程度的上涨，即使有房价下调的，其幅度也不足以影响公司利润的增长。
唱多房产
亚洲私人房地产协会(AREA)日前也加入唱多内地房地产的行列，并表示，中国住宅市场今年余下时间内可能以5%~10%的速度平稳增长，其联合董事Nick Loup认为，中国住宅市场得以保持上述健康增长速度得益于政府实施的旨在确保市场持续性、健康发展的前瞻性举措。
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